Prenez une décision, puis doutez-en. C’est souvent ce qui arrive après l’achat d’un logement : la question revient, implacable. Faut-il louer en meublé ou miser sur le vide ? Sur le papier, le meublé promet des perspectives séduisantes, mais la réalité ne se plie pas toujours aux apparences.
Qu’est-ce qu’une location meublée ?
Lorsque le moment arrive de proposer son logement à la location, la définition du meublé ne laisse pas place à l’improvisation. Depuis le décret publié en juillet 2015, devenu la norme dès septembre, le contenu minimal requis est parfaitement encadré. Il suffit de se référer au texte : une liste claire de meubles et d’équipements impose sa loi. Un “meublé”, ce n’est pas une simple question de goût ou de décoration.
L’objectif est limpide : installer un locataire dans un lieu prêt à vivre immédiatement, sans autre bagage que ses affaires personnelles. Cette formule séduit souvent ceux qui cherchent une solution flexible, rapide, et permet aussi au propriétaire d’espérer un loyer plus élevé qu’avec un appartement vide.
Louer meublé : loyers plus élevés, rentabilité accrue
Décider de meubler son bien peut signifier une hausse immédiate de la valeur locative. Statistiquement, un logement meublé se loue en moyenne 20 % plus cher qu’un équivalent vide. C’est une différence nette, qui gonfle d’emblée la rentabilité brute pour tout propriétaire à la recherche de rendement.
Mais le gain dépasse la question du loyer. La fiscalité propre au meublé joue aussi en faveur du bailleur. Certains régimes fiscaux spécialement pensés pour ces locations offrent des abattements et permettent de mieux amortir charges ou frais d’entretien. Résultat ? Moins d’impôts à acquitter, une rentabilité nette qui grimpe et, souvent, une gestion patrimoniale plus agile.
Location vide : stabilité et gestion simplifiée
En face, louer un logement vide reste la solution plébiscitée de ceux qui courent après la stabilité. Les occupants restent en général bien plus longtemps dans un logement nu, limitant ainsi les périodes sans locataire. La gestion du bien s’en trouve allégée : moins de turn-over, moins d’états des lieux, et donc moins de casse-tête administratif. Nombre de propriétaires misent justement sur cette tranquillité pour gérer leur investissement sur le temps long.
Location vide ou meublée : synthèse des différences
Pour y voir plus clair, voici un tableau qui oppose point par point les deux options locatives :
| Louer vide | Louer meublée | |
| Durée du bail | 3 ans minimum (renouvelable automatiquement) | 1 an minimum (ou 9 mois pour un étudiant selon le contrat) |
| Dépôt | 1 mois de loyer (hors charges) | 2 mois de loyer (hors charges) |
| Préavis du propriétaire | 6 mois avant la fin du bail | 3 mois avant la fin du bail |
| Préavis du locataire | 3 mois (réduit à 1 mois dans certaines situations, notamment en zone tendue) | 1 mois |
| Statut | Location nue | Location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) |
| Régime fiscal | Micro-foncier : abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de revenus locatifs Régime réel : au-delà de ce seuil ou sur option, il est possible de déduire tous les frais du revenu foncier |
Micro-BIC : abattement de 50 % jusqu’à 72 600 € Régime réel simplifié : au-delà de 72 600 € ou sur option, toutes les charges et amortissements sont pris en compte |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % du revenu imposable (CSG, CRDS) | 17,2 % du revenu imposable (CSG, CRDS) |
Fiscalité : la force tranquille du meublé
Si le caractère flexible du bail pèse dans la balance, la fiscalité du meublé est souvent l’argument décisif pour les investisseurs. Le régime réel simplifié, accessible au LMNP et au LMP, permet de déduire l’intégralité des charges, mais aussi d’amortir le bien immobilier sur plusieurs années. Une stratégie qui abaisse durablement l’assiette fiscale, avec parfois peu ou pas d’imposition à payer durant la phase initiale de détention du bien.
À l’inverse, un bail vide interdit d’amortir le logement. Les déductions restent limitées aux dépenses d’entretien, de réparation ou d’amélioration. Impossible, par exemple, de faire passer le prix du bien ou des meubles en charge déductible. Pour les propriétaires, la marge de manœuvre fiscale reste donc bien plus étroite.
Pour repérer d’un seul coup d’œil ce que chaque formule autorise, voici un tableau des charges déductibles selon le type de location :
| Location meublée | Louer vide | |
| Frais de notaire |
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| Frais d’agence |
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Seuls les frais de location sont déductibles |
| Prix d’achat du bien |
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| Prix du mobilier |
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Aucun mobilier (hors améliorations dans la cuisine ou salle de bain) |
| Travaux d’agrandissement |
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| Travaux de reconstruction |
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| Travaux de construction |
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| Entretien | Petits travaux courants |
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| Réparations |
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| Intérêts d’emprunt |
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(déductibilité plafonnée par l’ensemble des charges et le déficit reportable) |
| Taxe foncière |
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| Assurance |
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| Frais de gestion (agence) |
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Choisir entre un bien meublé et un logement vide, c’est dessiner la trajectoire de son investissement. Pour certains, le service rendu au locataire passera par une cuisine équipée et une literie neuve, pour d’autres par un bail longue durée et la perspective de nuits paisibles. Reste à savoir, entre confort sur mesure et gestion sans nuage, quelle méthode épousera le mieux votre vision de la propriété.
