15 000 euros. Voilà le chiffre à ne pas perdre de vue si vous percevez des loyers sur un ou plusieurs biens immobiliers. Pour l’année 2025, ce plafond reste gravé dans le marbre : au-delà, le régime micro-foncier s’efface, laissant place à un mode d’imposition nettement plus technique. Le seuil, stable depuis des années, continue de baliser le terrain pour tous ceux qui espèrent simplifier leur fiscalité.
Tout dépassement de ce montant entraîne d’office le passage sous le régime réel, sans retour possible vers la formule simplifiée. Et ce n’est pas tout : certaines catégories de revenus ou de biens, même en restant sous la barre fatidique, ferment la porte à ce dispositif. La règle est stricte, et les exceptions nombreuses.
Le régime micro-foncier en 2025 : à qui s’adresse-t-il et pour quels revenus ?
Le micro-foncier vise les propriétaires qui louent des biens nus, résidentiels ou professionnels, situés en France. Son accès nécessite de rester sous le seuil de 15 000 euros de revenus locatifs bruts annuels. Un point clé : seules les locations non meublées sont concernées. Pour celles et ceux qui proposent des logements meublés, c’est le régime micro-BIC ou le régime réel qui s’applique, pas d’exception possible.
Ce dispositif s’applique automatiquement, sauf si le bailleur opte pour le régime réel. Sa force ? La simplicité. Inutile de compiler les factures : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué d’office sur les recettes déclarées. Cette économie de temps séduit ceux dont les charges restent raisonnables.
Certains dispositifs fiscaux, comme la loi Pinel, le Malraux ou le classement en monument historique, rendent l’accès au micro-foncier impossible. Même logique si vous détenez le bien via une SCI à l’impôt sur le revenu qui touche d’autres types de recettes.
Voici les conditions à remplir pour prétendre au micro-foncier en 2025 :
- La location doit concerner exclusivement des biens nus
- Le total des recettes locatives brutes annuelles ne doit pas dépasser 15 000 euros
- Les charges réelles ne sont pas déductibles, seul l’abattement de 30 % s’applique
- Les locations meublées et certains dispositifs fiscaux restent en dehors du champ
La simplicité du régime micro foncier en fait un choix attractif, mais il ne convient pas à tous les profils. Avant de se lancer, il est indispensable d’examiner la situation de chaque bien à la lumière de la législation et de la provenance exacte des revenus.
Montant maximum à ne pas dépasser : quelles limites pour bénéficier du micro-foncier ?
Le seuil du micro-foncier montant maximum à ne pas dépasser en 2025 reste fixé à 15 000 euros de revenus locatifs bruts par an. Cette limite s’applique à l’ensemble des biens détenus par le foyer fiscal, sans distinction. Dès le premier euro au-delà, le micro-foncier s’efface au profit du régime réel, avec tout ce que cela implique en matière de gestion et de déclarations.
Pour apprécier ce plafond, il faut additionner toutes les recettes brutes de l’année civile : loyers, provisions pour charges, indemnités d’assurance, les dépôts de garantie, eux, sont exclus. Ceux qui possèdent plusieurs biens ou partagent des logements en indivision devront rester vigilants : c’est l’ensemble des revenus locatifs perçus qui compte.
Les règles du plafond sont les suivantes :
- Le plafond de 15 000 € de revenus locatifs bruts est annuel
- Il concerne tous les membres du foyer fiscal, pour tous les biens confondus
- Les recettes sont calculées avant déduction de toute charge
Le projet de loi de finances 2025 ne prévoit aucune modification de ce seuil. Les investisseurs peuvent donc compter sur cette stabilité. Mais attention : franchir la barre, même temporairement, oblige à adopter un régime déclaratif plus détaillé et à revoir ses choix patrimoniaux.
Quels impacts fiscaux pour les propriétaires concernés par le micro-foncier ?
Le régime micro foncier offre une simplicité rare dans l’univers de la fiscalité immobilière. Grâce à lui, les propriétaires bénéficient d’un abattement forfaitaire : 30 % des revenus fonciers ne sont pas imposés, sans avoir à justifier la moindre dépense. L’administration ne réclame pas de justificatifs, ni de relevés détaillés.
Ce mode de calcul facilite la gestion. Les impôts sont prélevés sur 70 % des loyers bruts perçus, auxquels il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %. Mais cette facilité a une contrepartie : aucune possibilité de créer un déficit foncier ni de déduire des charges importantes. Pour les patrimoines aux frais limités, le micro foncier conserve tout son attrait. Pour ceux qui investissent massivement ou engagent des dépenses lourdes, le régime réel d’imposition prendra le relais.
Voici les principaux impacts à retenir :
- Abattement forfaitaire de 30 %, appliqué sans justificatif
- Impossibilité de déduire les charges réelles
- Le déficit foncier ne s’applique pas
Le choix du régime influence la charge fiscale de façon durable. Dépasser le seuil de 15 000 € annuels impose une gestion plus fine, mais ouvre droit à la déduction des frais réels et à une optimisation plus poussée des revenus locatifs.
Déclarer ses revenus en micro-foncier : démarches et points de vigilance
La déclaration des revenus fonciers sous le régime micro-foncier passe exclusivement par le formulaire 2042. Pas besoin de remplir une 2044 ou de multiplier les calculs. Il suffit d’inscrire le montant brut total des loyers perçus, en excluant strictement les locations meublées, qui suivent d’autres règles. Seules les locations nues profitent de cette procédure allégée ; dès qu’un bien est loué meublé, il relève du régime micro BIC ou du régime réel.
Gardez un œil sur la limite annuelle : ne franchissez pas les 15 000 € de revenus locatifs bruts, sous peine de basculer automatiquement vers le régime réel et ses obligations supplémentaires. Ce plafond s’apprécie globalement au niveau du foyer fiscal. Cette vigilance est d’autant plus nécessaire si vous détenez plusieurs biens ou si vous partagez la propriété avec d’autres personnes.
Avant de valider votre déclaration, examinez ces deux points clés :
- Écartez tout bien soumis à un régime fiscal spécifique (Pinel, Malraux, monuments historiques) du calcul
- Vérifiez que les charges récupérables sur le locataire ne gonflent pas artificiellement le montant déclaré
Le formulaire 2042 traite la simplification à la source : l’abattement de 30 % s’applique automatiquement, sans intervention manuelle. Même si les justificatifs ne sont pas à transmettre, conservez précieusement les pièces justifiant les loyers perçus, un contrôle fiscal peut survenir. Respectez la date limite de déclaration fixée par l’administration pour éviter toute mauvaise surprise.
La simplicité du micro foncier ne dispense pas d’un suivi attentif : travaux exceptionnels, évolution de la réglementation ou passage à un autre régime peuvent transformer radicalement la donne. Anticiper, c’est aussi préserver sa sérénité face à l’administration.
